そもそも不動産登記とは？
土地や建物を購入する際、「不動産登記が必要になります」と耳にしたことはないでしょうか。
不動産登記の説明の前に、まずは不動産、登記のそれぞれの意味をご説明します。
まずは不動産。これは文字通り“不の動産（動かせないもの）”のことで、土地と建物のことを指します。建物の場合、土地に定着している戸建、マンション、倉庫などは不動産とみなしますが、すぐに移動ができる組み立て式の物置のようなものは不動産とはみなされません。
次に登記とは、一定の事項を広く世の中に公示するため、公開された公簿に記載することを指します。
上記を合わせたものが不動産登記であり、大切な財産である不動産の一つ一つについて、所在や面積、所有者といった情報を法務局が管理する登記簿(公的な帳簿)に記載することをいいます。
登記簿には何が記載されているのか
登記簿は、次のように構成されています。
表題部 ※この部分の登記は土地家屋調査士という専門家が行います
1 不動産の物理的な状態を記録
土地：所在・地番・地目（土地の現況）・地積（土地の面積）など。
建物：所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積など。
権利部 ※この部分の登記を司法書士が行います
不動産の所有者は誰で、いつ、どんな原因（売買、相続など）で所有権を取得したかがわかります。その他、所有権に関する仮登記、差押えなど。
2 権利部（乙区）＝抵当権など、所有権以外の権利に関する記録
抵当権・根抵当権・地上権・地役権・賃借権等の設定・移転および抹消等の登記を記録します。
不動産登記が必要な理由
不動産登記が必要な理由、それは不動産の取引を安全に行うためです。
「この不動産は私の物だ」と主張する（一般的に「第三者に対抗する」といいます）には、不動産登記をしてはじめて認められます。不動産を購入後、所有権移転の登記をせずにそのまま放置しておいた場合、売主が事情の知らない第三者にもう１度その不動産を売却して、その第三者のほうが先に所有権移転登記をしてしまうと、その不動産は後から購入し所有権移転登記をした第三者の所有物になってしまいます。
法務局が保管する登記簿は一般公開されていて、その不動産の権利関係などの状況は誰でも見ることが出来るようになっています。広く世の中に公示することで権利の保全が図られ、不動産取引においても安全と円滑を図る役割をしています。
不動産登記が必要なケースとは？
主なケースとしては以下の場合があります。（実際には様々なものがあります）
①建物を新築等した場合
建物を新築した場合や新築マンションを購入した時には所有権保存登記をする必要があります。所有権保存登記とは、所有権の登記のない不動産について、初めてされる所有権の登記のことで、建物が新築されると、最初の所有者は１カ月以内に建物の物理的状況（どのような種類・構造の建物か、床面積は何㎡か、など）を公示する表題登記を行います。
それに続いて誰が所有者かを示す所有権保存登記を行います。
ちなみに住宅ローンを組んで不動産を購入した場合には、所有権保存登記以外に抵当権の設定登記も必要になります。
②不動産の売買・贈与をした時
不動産の売買や贈与をしたときは、所有権移転登記をする必要があります。
この登記をすることによって、購入した不動産の所有者であることを第三者に主張できることになります。不動産を購入後、所有権移転の登記をせずにそのまま放置しておいた場合、売主が事情の知らない第三者にもう１度その不動産を売却して、その第三者のほうが先に所有権移転登記をしてしまうと、その不動産は後から購入し所有権移転登記をした第三者の所有物になってしまいます。こちらも住宅ローンを組んで不動産を購入した場合には、所有権移転登記以外に抵当権の設定登記も必要になります。
③不動産を相続した場合
不動産の所有者が亡くなり、相続人がその不動産を引き継ぐ場合は、所有権移転登記をする必要があります。
父が亡くなり、父名義の不動産を相続した長男が、その不動産を売却しようと考えたとき、所有者が父のままでは不動産を売却することはできません。
また、相続登記をせずに相続対象の不動産を放置した状態で相続人がなくなった場合、今度はその家族が相続人となります。相続人が増え、話し合いがまとまらず揉めてしまうこともありますので、相続発生後は早めの相続登記をおすすめします。
④住宅ローンを完済した場合
住宅ローンを組んで不動産を購入した場合、その不動産を担保に入れて銀行からお金を借りますが、このとき銀行は抵当権(金融機関の担保)の登記を行います。住宅ローンを完済した場合はその家は担保から外れるため、その抵当権を抹消するための抵当権抹消登記をする必要があります。
⑤住所を変更した場合
登記簿上の住所は引っ越しをしても自動的に変更されないため、引越しをしたら登記名義人住所変更登記をする必要があります。
登記簿の住所を変更するには、登記簿上の住所から現在の住所に移転したことがわかる公的証明書（住民票や戸籍の附票など）が必要になります。
これらの証明書には保存期間があり、何度も住所を移転した場合などは、保存期間が切れてしまい住所の移転が証明できないことがあります。
抵当権とは？
抵当権とは、住宅ローンを利用して不動産を購入した際、銀行等（金融機関）が万が一返済してもらえなくなった場合に備えて、対象である不動産（土地・建物）を担保として設定するものです。
抵当権設定登記をすることにより、返済が滞った場合には、その不動産を差押え、競売にかけることによって、その売却代金から優先的に返済を受けることができる、ということです。
金融機関から借入れをして抵当権を設定する場合には、金融機関の債権を確実に保全するため、登記手続きの専門家である司法書士が登記を担当することが一般的です。
また、住宅ローンを完済すると、借入先の金融機関から抵当権抹消登記の必要書類一式が交付されます。必要書類をもとに、法務局（登記所）で抵当権抹消登記を行います。抵当権抹消登記に期限はありませんが書類を紛失してしまうこともあるため、住宅ローンを完済後すみやかに行うことをお勧めします。
抵当権抹消登記を当事務所にご依頼いただいた場合の流れ
① 住宅ローンを完済したら、抵当権抹消関係の書類を金融機関から受け取る
② 当事務所へご連絡下さい
③ 抵当権抹消関係の書類のご送付またはご持参をお願いします
（※抵当権抹消申請の委任状に署名・押印）
④ 幣所にて管轄の法務局で登記申請
⑤ 抵当権抹登記完了・弊所からお客様へ完了書類のお渡し
※登記上の住所が現住所と違う場合は住所変更登記も必要です
完了までの期間
不動産登記は登記の専門家である、司法書士にお任せください！
登記は人生で何度も経験するものではありません。そのため十分な知識がある方も少ないのではないでしょうか。登記に関する手続きには期限が設けられていないものもありますので、後回しになっているものも中にはあるかもしれません。
また、不動産をお持ちの方におすすめしたいのは、一度、司法書士などの専門家に現状の“登記簿（登記事項証明書）”をチェックしてもらうことです。なかなか見ることのない登記簿をこの機会に確認し、自分が思っていた内容と合っているのか、確認することも大切です。
私は司法書士として、不動産の登記をメインにあらゆるご相談をお受けし、数多くの案件に携わって参りました。
福山市のたかき司法書士事務所では、これらの経験を最大限に活かし、お客様の大切な財産である不動産について生ずる様々な法律問題や登記実務について、的確なサポートをさせて頂ければと思っています。
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