相続不動産の売却はお任せください！

ご家族がお亡くなりになったときに、不動産を相続するケースが多いはずです。
「自分は別に自宅があり、相続した建物に住むつもりがない」「現金に換えたい」などの事情から、相続した不動産をすぐに売却したいと考える方もいらっしゃると思います。
相続手続きはただでさえ面倒なものですが、不動産の売却も行うとなると、さらに複雑になってしまいます。
不動産の売却には税金や登記の問題も絡んできますので、どこに相談したらよいかわからないという方も多いのではないでしょうか？
福山市のたかき司法書士事務所では、不動産の相続手続きから売却まで、丸ごとお手伝いしております。
税理士や不動産業者等の他の専門家とも連携し、相続不動産の売却に必要な手続きはすべてサポートいたしますので、安心しておまかせください。

１ こんな方はご相談ください

• 病院に入院、または施設に入所しているため、自分で売却活動することが難しい。
• 実家の土地建物を相続したが、空き家になっており、今後も使う予定がないので売却したい。
• 他県など遠方の土地を相続したが、管理が大変なので売却したい。
• 固定資産税や管理費等の維持費がかかるので売りたい。
• 相続税を支払うために、相続した不動産を早急に売却する必要がある。
• 不動産の売却代金を相続人で分けたい。
• 相続登記から不動産の売却・売却代金の分配まで、相続手続きをまとめてお願いしたい。
• 不動産を売りたいが、よく知っている不動産会社がない、信頼できる不動産会社がない。

２ 不動産の相続と売却で揉めないための遺産分割

遺産分割の際、めぼしい遺産が不動産しかないケースでは、話し合いが難航してしまいがちです。
不動産は簡単に分けられませんので、相続人のうち1人が不動産を相続すると、他の相続人が相続するものがなくなってしまいます。
不動産を共有名義にすることもできますが、将来売却するときは共有者全員の合意及び手続への関与が必要になるなど、面倒なことになります。
1人が不動産を相続し、他の相続人に代償金を払う「代償分割」という方法もありますが、代償金を現金で用意できなければ困難です。
相続不動産を売却して売却代金を相続人で分配する「換価分割」なら遺産分割がスムーズにできる可能性があります。ただし、換価分割の際には登記上の問題や税金面の問題がありますので、十分注意が必要です。
また、相続不動産が複数あるケースでも、遺産分割や売却の際に問題が起こりがちです。たとえば、遺産分割では不動産の時価に従って公平に分配が行われても、相続した不動産を売却する際にかかる譲渡所得税やそれぞれの不動産の売却価格に違いがあり、手元に残る金額に大きな差が出るケースもあります。
不動産の相続と売却の場面では、トラブルになる可能性が高くなっています。事前に専門家に相談したうえで手続きを進めることが肝心です。

３ 相続と売却は登記を速やかにおこなうことが大切

不動産を相続した場合には、法務局で相続登記を行い、不動産の名義変更をする必要があります。
ちなみに、相続登記というのは法律上義務付けられているものではなく、相続登記をしなくても罰則などはありません。
相続登記を行うとなると、登録免許税や司法書士費用もかかりますので、相続登記をせずに放置してしまうということもあると思います。
しかし、相続が発生しているにもかかわらず、相続登記をしないことには様々なデメリットがあります。
たとえば、相続した不動産を事実上占有しているのが自分だけだとしても、他に相続人がいる場合には、遺産分割協議を行ったうえで自分名義に相続登記をしなければ、売却することもできません。
相続人は自分1人だけだから安心と思っていても、戸籍を取り寄せて調べてみると他の相続人が出てくるケースは珍しくありません。油断せずきちんと手続きすることが大切です。
また、法定相続分どおりの相続登記であれば遺産分割協議書がなくてもできますので、相続登記をせずに放置していれば、他の相続人が勝手に相続登記をしてしまう可能性があります。
そうなると、他の相続人が相続登記をしたうえで持分を売却したり、持分を担保にお金を借りたり差し押さえられたりする可能性もありますので要注意です。
相続登記をせずに放置していると、やがて次の相続が起こり、登記をしようと思ったときに相続人が増えて手続きが複雑になってしまうこともあります。
相続した不動産を売却する場合にも、まず、相続登記を行わなければなりません。
不動産の相続が発生したら、遺産分割協議などの必要な相続手続きを行い、速やかに相続登記をすませるようにしましょう。

４ 相続した不動産を売却する際にかかる税金とは？

相続した不動産を売却するときには、次のような税金がかかります。

①登録免許税
登録免許税は、法務局で相続登記申請をするときにかかる税金で、固定資産評価額の0.4％の登録免許税がかかります。
なお、売却により所有権移転登記をするときの登録免許税は、通常、買主側が負担します。

②印紙税
不動産の買主が見つかり、売買契約書を交わすときに、収入印紙を貼る必要があります。
印紙税の金額は、売買金額によって変わってきます。

③消費税
土地や居住用建物の売却では消費税はかかりません。ただし、不動産仲介会社に支払う仲介手数料には消費税がかかります。

④譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産の売却によって譲渡所得が発生している場合に課税される所得税及び住民税のことです。譲渡所得税が課税される場合には、確定申告を行って納税する必要があります。
譲渡所得は、不動産の売却代金から必要経費（取得費及び譲渡費用）を差引いたものになります。なお、相続により取得した不動産を、相続税の申告期限から3年を経過する日までに譲渡した場合には、相続税額のうち一定額を取得費に加算できる特例があります。
譲渡所得税は、不動産の所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わってきます。ただし、相続不動産の場合には、被相続人がその不動産を取得した日から所有期間を計算します。
譲渡所得税は①～③の税金と違い、売却のタイミングによって節税も可能です。
節税につなげるためにも売却のタイミングはしっかり抑えておきましょう。
相続不動産を売却するときには、税理士等の専門家に相談しながら進めて行くのがおすすめです。

５ 相続不動産売却の特例

国では譲渡所得税について以下のような特例や控除を設けており、譲渡所得が発生する場合でも税金の負担を抑えられる場合があります。
相続不動産を売却するときには、利用できる特例等がないかを確認しておきましょう。

①居住用財産の譲渡所得の3000万円特別控除
マイホーム特例とも呼ばれるもので、居住用の不動産を譲渡した場合に、一定の要件を満たすことにより、譲渡所得から3000万円を控除することができるという特例です。

②空き家の譲渡所得の3000万円特別控除
マイホーム特例を相続不動産にまで拡大させたものです。
相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人が居住していた不動産（空き家）を譲渡した場合に、一定の要件を満たすことにより、譲渡所得から3000万円を控除できます。
建築日が昭和56年5月31日以前の建物が対象となり、建物を解体して敷地のみを譲渡するか、建物について耐震基準をみたしていない場合には耐震リフォームをしてから譲渡する必要があります。
なお、自治体によっては、空き家の解体に補助金が利用できるケースがあります。

③取得費加算の特例
相続により取得した不動産を相続税の申告期限から3年を経過する日までに譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を取得費に加算して譲渡所得を計算できる特例になります。

④長期譲渡所得の軽減税率の特例
所有期間が10年を超えている居住用財産（※所有期間は相続の場合被相続人の取得日から計算）について、長期譲渡所得の税率を通常の税率よりも軽減するものになります。

６ 相続不動産の売却は大変！？

一言で不動産の「売却」と言っても、相続人の方が最終的に売却代金を手にするまでには、下記のようにいくつもの手続きを踏まなければなりません。

• 戸籍謄本(除籍、改製原戸籍を含む)の収集、相続人の特定
• 不動産の評価証明書の取得
• 遺産分割の協議(遺産分けの内容を決定)および遺産分割協議書の作成、署名捺印
• 相続人への所有権移転登記(相続登記)
• 抵当権などの担保権が設定されている場合は、担保権の抹消登記
• 不動産の査定
• 不動産業者の選定
• 不動産業者との媒介契約の締結
• 購入希望者の募集、対応
• 売買契約の締結、手付金の受領
• 残代金の決済(売買代金の受領)、物件の引渡し
• 買主への所有権移転登記

福山市のたかき司法書士事務所がまるごとお引き受けいたします！

福山市のたかき司法書士事務所では、依頼者の代理人として、これらの煩雑な手続きを一括して処理するサービス(不動産売却代理業務)を承っております。
「相続した不動産を売りたいけど誰に頼めばいいか分からない」という方は、是非ご相談ください。
不動産取引のエキスパートである司法書士が、ひとつひとつのステップごとに、丁寧にご説明・ご報告させていただきながら手続きをすすめていきます。
また、不動産売却には様々な専門的知識が必要となりますので、土地家屋調査士や税理士などの各専門家とも連携し、大切な不動産の売却を全力でサポートさせていただきます。
※但し、ご依頼いただいた不動産全てが売却可能とは限らず、場合によっては買い手が見つからないこともございます。

７ 相続した不動産を売却したほうが良い場合

ケース1 ～遺産が不動産のみで相続人が複数いる場合～
S様は昨年お父様を亡くされました。実家の土地と建物は、お父様の名義になっていましたが、預貯金や有価証券などの金融資産はほとんどありませんでした。相続人はS様を含めて子供が3人でした。

この状態で遺産分割をすすめると…

• 不動産は、基本的に分割して分けることできないため、一部の相続人が相続することになると、不公平感がでて、後々争いのもとになる。
• 相続人全員で共有することにしても、将来、売却する場合や、賃貸する場合には、共有者全員の同意が必要となるため、意思統一ができない場合など、後々もめる原因となる。
• 相続人全員の共有名義にして、そのまま放置しておくと、共有者のうちの誰かが亡くなり、更に相続が発生することによって相続人がねずみ算的に増え、土地活用したい際に協議が困難となる。

ケース2 ～使う予定のない不動産を相続した場合～
U様は、ご主人から自宅の土地家屋を相続しましたが、その後、すぐに老人ホームへ入所することになりました。 今後、自宅に戻ることは考えていません。

この状態で不動産を保有し続けると…

• 定期的に、固定資産税、火災保険料、管理費、修繕費などの費用の負担が続く。
• 誰も住んでいない家は、すぐに傷んでしまうため、価値が下がってしまう。
• 相続した不動産を活用する予定がない場合は、売却して現金化することで、生活費などに充てることもでき、将来に備えて貯蓄することも可能。

ケース3 ～相続税を納税するために現金が必要な場合～
H様の亡くなったお父様は、自宅の土地建物の他、地方にも複数不動産を所有されていましたが、預貯金や有価証券などの金融資産はほとんど持っていませんでした。
遺産総額からして、H様は相続税を支払う必要がありそうです。

この場合に、相続した不動産を売却しないと…

• 相続税は原則として現金で納付しなければなりません。
• 相続税の納税期限は、相続発生後10ヶ月以内と決められており、これを過ぎると延滞税が課されます。
• 相続した不動産が現金化されるまでには、様々な手続きが必要となり、時間もかかります。
  よって、相続税の納税資金を確保する必要がある場合には、速やかに売却活動を開始することをおすすめします。

このように、相続した不動産を売却した方が良いとみられるケースもあります。

８ 相続不動産売却支援サービスの流れ

当サービスご利用の流れは下記のとおりです。

なお、譲渡所得税や相続税の申告が必要なお客様については、当事務所の提携する税理士をご紹介いたします（紹介料等はかかりません）。
ご不明な点や詳しい内容につきましては、福山市のたかき司法書士事務所へお気軽にご相談ください。